Der Münchner Wohnungsmarkt verzeichnete 2025 eine wachsende Zahl neuer Kaufverträge. Für Kaufinteressenten zählen energetische Lasten ebenso wie Preis und Mikrolage. Das GModG ersetzt seit dem 29. Juli 2026 frühere Regelungsstrukturen. Dadurch entfällt die allgemeine altersbedingte Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel vollständig. Anforderungen an die Dachdämmung und Rohrleitungsdämmung gelten weiterhin fort. Auch Eigentumsfristen können bei kleineren Wohngebäuden erhebliche Folgen haben. Die technische Due-Diligence-Prüfung schafft Klarheit über Pflichten und finanzielle Risiken.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
GModG hebt frühere Austauschpflichten für alte Heizkessel vollständig auf
Das Gebäudemodernisierungsgesetz enthält keine allgemeine Austauschpflicht mehr, die allein an das Alter eines Konstanttemperaturkessels anknüpft. Hintergrund ist die Aufhebung der bisherigen §§ 71 bis 73. Gleichzeitig besteht für neu installierte Heizungen keine pauschale Vorgabe von 65 Prozent erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme. Auch die gesetzliche Untersagung fossiler Heizkessel ab 2045 wurde gestrichen. Unabhängig davon bleiben technische Anforderungen, Grenzwerte für Emissionen und Pflichten zur ordnungsgemäßen Anlagenwartung weiterhin maßgeblich.
Ungedämmte Leitungen außerhalb beheizter Räume bleiben nach GModG nachrüstungspflichtig
Die relevanten Nachrüstpflichten des GModG gelten weiterhin für energetisch unzureichende Bauteile und technische Anlagen. Eine oberste Geschossdecke muss angepasst werden, wenn sie keinen ausreichenden Mindestwärmeschutz besitzt und das darüberliegende Dach ebenfalls nicht wirksam gedämmt ist. Darüber hinaus sind frei zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen zu isolieren. Diese Maßnahme reduziert Energieverluste, verbessert die Energieeffizienz und kann den Heizenergiebedarf eines Bestandsgebäudes spürbar verringern und Betriebskosten auf Dauer deutlich senken.
Selbstnutzung am Stichtag begründet besondere Pflichten für spätere Käufer
Für die besondere Erwerberpflicht kommt es auf die Zahl der Wohnungen, die frühere Eigennutzung und die Reihenfolge der Übertragungen an. Das Haus darf höchstens zwei Wohnungen haben. Zudem muss am 1. Februar 2002 der damalige Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt haben. Nur der erste Erwerber nach diesem Stichtag erhält die Verpflichtung, offene Nachrüstungen binnen zwei Jahren vorzunehmen. Der Zeitraum beginnt mit der Grundbucheintragung. Sonstiges ist unerheblich. Spätere Käufer nicht erneut.
Zweifamilienhäuser erhalten Ausnahme bei nicht rentabler energetischer Nachrüstung gesetzlich
Nach § 35 Absatz 4 GModG kann bei einem selbstgenutzten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen auf eine Dämmmaßnahme verzichtet werden, sofern diese unwirtschaftlich ist. Unwirtschaftlichkeit liegt vor, wenn die erwarteten Energieeinsparungen den finanziellen Aufwand nicht in angemessener Zeit ausgleichen. Die Befreiung entsteht automatisch und muss nicht vorab beantragt werden. Der Eigentümer trägt jedoch das Risiko der Beweisführung. Deshalb sollten Berechnungen von qualifizierten Fachleuten erstellt sowie Kostenansätze, Energieverbräuche und technische Daten sorgfältig aufbewahrt werden.
Förderbedingungen müssen bei energetischen Maßnahmen vollständig eingehalten werden
Bei Missachtung des GModG drohen Eigentümern finanzielle Folgen und behördliche Verfahren. Der gesetzliche Bußgeldrahmen reicht dabei bis zu 50.000 Euro. Nicht ausreichend gedämmte Geschossdecken gehören zu den typischen Risikobereichen. Daneben können energetisch fehlerhafte Änderungen an Dach, Wand oder Fenstern beanstandet werden. Werden Zuschüsse genutzt, können Verstöße gegen Fördervorgaben weitere Nachteile auslösen. Eine frühzeitige Prüfung des Bestands verschafft Käufern belastbare Entscheidungsinformationen. Notwendige Investitionen und mögliche Förderbeträge lassen sich dadurch genauer bestimmen.
Wärmenetzanschluss ist eine Option beim freiwilligen Heizungsersatz im Bestand
Wenn ein Eigentümer seine Anlage ohne gesetzlich angeordneten Austausch erneuert, erlaubt § 42 GModG eine technologieoffene Planung. Er kann eine Wärmepumpe einbauen, auf Biomasse setzen oder Wärme aus einem Netz beziehen. Eine Kombination, etwa aus Wärmepumpe und Biomassekessel, bleibt ebenfalls möglich. Für die Auswahl sind die Heizlast, der Zustand der Wärmeverteilung, der verfügbare Platz und die örtliche Infrastruktur relevant. Eine belastbare Vorplanung klärt außerdem Kosten, Genehmigungen, Schallschutz und spätere Wartungsanforderungen.
Klimawärmequote neuer fossiler Heizungen erreicht 2040 mindestens sechzig Prozent
Wer nach dem Stichtag 29. Juli 2026 eine fossil betriebene Heizung im Gebäudebestand neu errichtet, muss künftige Mindestanteile klimaneutraler Wärme einplanen. Für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen gelten zehn Prozent ab 2029, fünfzehn Prozent ab 2030, dreißig Prozent ab 2035 und sechzig Prozent ab 2040. Bereits installierte Systeme werden nicht nachträglich einbezogen. Dies gilt auch, wenn das Gebäude den Eigentümer wechselt. Ab 2045 setzt § 42a GModG für Brennstoffe Klimaneutralität voraus.
Energetische Vorgaben entstehen erst durch bauliche Veränderungen am Gebäude
Das GModG verlangt nicht, dass jeder Eigentümer sein Wohngebäude unabhängig vom Zustand energetisch ertüchtigt. Rechtliche Pflichten entstehen nur bei bestimmten Änderungen an Bauteilen. Der Einbau neuer Fenster, eine Dämmung der Außenfassade oder die Sanierung eines Daches können die Vorgaben auslösen. Die Grenzwerte der Anlage 7 gelten nur für die bearbeiteten Flächen. Außenwände dürfen einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Liegt der Flächenanteil bei höchstens zehn Prozent, entfällt die Anforderung.
Gesetzliche Neustrukturierung betrifft Verträge Gutachten und Förderanträge gleichermaßen
Alte Fundstellen können nach der gesetzlichen Umstrukturierung einen falschen Eindruck über die aktuelle Rechtslage vermitteln. Die bisherigen GEG-Paragraphen 47, 48 und 51 sind im GModG als §§ 35, 36 und 39 eingeordnet. Zwar kann der sachliche Regelungsgehalt fortbestehen, doch die frühere Zitierung ist nicht mehr aktuell. Eigentümer und Käufer sollten insbesondere Vertragsanlagen, Gutachten sowie Förderzusagen prüfen lassen, damit Pflichten, Fristen und Kosten auf bezeichneten Vorschriften beruhen und rechtssicher bewertet werden.
Bei Bestandsimmobilien entscheidet nicht mehr das Alter des Heizkessels allein über einen notwendigen Austausch. Käufer gewinnen dadurch Zeit, sollten aber den energetischen Zustand erfassen. Gesetzliche Nachrüstpflichten können sich auf schlecht gedämmte Geschossdecken und auf Leitungen in unbeheizten Bereichen beziehen. Für bestimmte selbstgenutzte Häuser gelten beim ersten Eigentümerwechsel Fristen. Eine neue fossile Heizungsanlage bringt zudem wachsende Anforderungen an klimaneutrale Wärme mit sich. Heid Energieberatung München unterstützt bei Prüfung, Kalkulation und Maßnahmenplanung.
